BỘ TƯ PHÁP VỤ PHỔ BIẾN, GIÁO DỤC PHÁP LUẬT -----------

BỘ XÂY DỰNG CỤC QUẢN LÝ NHÀ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ----------------

ĐỀ CƯƠNG

GIỚI THIỆU LUẬT NHÀ Ở

Ngày 25 tháng  11 năm 2014, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi tắt là Luật nhà ở năm 2014). Chủ tịch nước đã ký Lệnh công bố ngày 08 tháng 12 năm 2014 và Luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.   

            I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT

Nhà ở là tài sản quan trọng, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống kinh tế-xã hội như quy hoạch, đất đai, tài chính, đầu tư…và có liên quan đến nhiều chủ thể như chính quyền, các doanh nghiệp và người dân. Để có cơ sở pháp lý điều chỉnh toàn diện các vấn đề về nhà ở, ngày 29/11/2005 Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở (Luật này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2006), tiếp đó năm 2008, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đến năm 2009, Quốc hội tiếp tục thông qua Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai để mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Sau khi Quốc hội thông qua các văn bản luật nêu trên, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để hướng dẫn thi hành.

Sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, lĩnh vực nhà ở đã đạt được những thành tựu quan trọng, giải quyết cơ bản được nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là việc hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp, người nghèo có khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xã hội. Luật nhà ở năm 2005 và các văn bản sửa đổi, bổ sung đã tạo một hành lang pháp lý tương đối hoàn chỉnh để điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì cũng đã xuất hiện nhiều tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực thi các văn bản pháp luật về nhà ở, cụ thể là:

1. Sự bất cập trong cơ chế, chính sách phát triển nhà ở

Các quy định của Luật Nhà ở trong thời gian vừa qua đã đề cập tương đối đầy đủ các vấn đề liên quan đến nhà ở, nhiều quy định đã đi vào cuộc sống và có tác động tích cực đến đời sống của người dân. Tuy vậy, vẫn còn nhiều quy định chưa có tính thực thi trên thực tế, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối và nhiều bất cập. Tại các đô thị lớn nhưHà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TP.Đà Nẵng…nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá thấp và trung bình còn thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân. Giá cả nhà ở trên thị trường nhìn chung vẫn còn ở mức quá cao so với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư.

Trong thời gian vừa qua, các quy định của Luật Nhà ở mới chỉ tập trung vào việc khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để tăng nguồn cung cho thị trường mà chưa quan tâm nhiều đến các cơ chế ưu đãi nhằm phát triển nhà ở giá rẻ cho người nghèo, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nên có một bộ phận lớn người dân gặp khó khăn về nhà ở nhưng không có điều kiện về tài chính để tạo lập chỗ ở. Mặc dù vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một số chính sách riêng để khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ cho người nghèo, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nhưng trên thực tế việc triển khai thực hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn, do cơ sở pháp lý chưa cao, chưa tạo ra được các ưu đãi cụ thể để khuyến khích các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia đầu tư xây dựng loại nhà ở này, như các cơ chế ưu đãi về thuế, về đất đai, thủ tục đầu tư...

Cơ chế, chính sách về đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng và chính sách về cải tạo các khu nhà ở, khu chung cư cũ còn chưa đầy đủ và chưa cụ thể, chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra, các địa phương vẫn chủ yếu thực hiện đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quy mô nhỏ, thiếu đồng bộ về hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hệ thống hạ tầng xã hội. Đối với việc cải tạo, xây dựng lại các khu nhà ở cũ thì hầu như chưa được triển khai thực hiện trên thực tế. 

Hiện nay, Luật Nhà ở cũng chưa có quy định cụ thể để điều tiết thị trường nhà ở nhằm bảo đảm cho thị trường nhà ở phát triển cân bằng, đặc biệt là điều tiết về giá cả, các phân khúc nhà ở, các loại nhà ở và quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản nên vẫn còn xảy ra tình trạng mất cân bằng giữa các loại nhà ở, giá cả nhà ở vẫn cao hơn so với thực tế, người có nhu cầu thực sự về chỗ ở thì không có khả năng tạo lập nhà ở, trong khi những người tham gia đầu tư thì lại có điều kiện thực hiện đầu tư làm cho giá nhà ở tăng quá cao vì phải qua nhiều khâu trung gian.

Luật Nhà ở cũng chưa có quy định cụ thể về việc cung cấp các thông tin có liên quan trong lĩnh vực nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung như: thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả….nên các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và những người tham gia mua bán, cho thuê nhà ở vẫn còn thiếu nhiều thông tin, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến thị trường nhà ở phát triển không minh bạch, không lành mạnh và thiếu bền vững.

2. Sự thiếu đồng bộ giữa các quy định về nhà ở với các quy định về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính

Lĩnh vực nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính..., trong đó mỗi một lĩnh vực lại thuộc chức năng quản lý của một cơ quan Nhà nước khác nhau, như vấn đề đất đai thuộc chức năng quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường, vấn đề thủ tục đầu tư thuộc chức năng quản lý của Bộ Kế hoạch - Đầu tư, vấn đề tài chính, thuế thuộc chức năng quản lý của Bộ Tài chính...Do đó, các quy định về nhà ở mặc dù đã được ban hành nhưng vẫn chưa đồng bộ, chưa thống nhất và còn gây nhiều khó khăn cho hoạt động kinh doanh nhà ở của các doanh nghiệp.

Quy hoạch xây dựng được coi là yếu tố quan trọng cần đi trước một bước, tuy nhiên hiện nay vấn đề quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu vực đô thị, cụm dân cư nông thôn vẫn còn thiếu và chưa đồng bộ, các quy định về lập quy hoạch xây dựng tại khu vực nông thôn vẫn còn chung chung, chưa rõ ràng đã dẫn đến công tác lập, phê duyệt quy hoạch còn rất chậm, nhiều nơi vần còn bỏ trống về quy hoạch, do đó việc phát triển nhà ở, đặc biệt là tại khu vực nông thôn và các vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn vẫn còn thiếu đồng bộ giữa nhà ở và cơ sở hạ tầng, nhiều khu vực nhà ở được xây dựng khang trang nhưng thiếu hệ thống cấp nước sạch, thoát nước thải, gây úng ngập cục bộ, làm mất vệ sinh môi trường…

Thủ tục trong đầu tư xây dựng nhà ở được quy định theo pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư chưa có sự thống nhất, việc Luật Đầu tư quy định các chủ đầu tư trong nước phải làm thủ tục để đăng ký đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư đã gây thêm thủ tục phiền hà, làm tăng chi phí và mất nhiều thời gian cho các chủ đầu tư.

Các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở, đặc biệt là để xây dựng nhà ở giá thấp, các quy định về giao đất, cho thuê đất vẫn còn mang nặng tính xin - cho, chưa có tính cạnh tranh cao thông qua các hình thức như đấu thầu, đấu giá nên nhiều chủ đầu tư mặc dù đã được giao đất làm dự án nhưng không có khả năng tài chính để thực hiện dự án, dẫn đến làm chậm tiến độ thực hiện, làm hạn chế nguồn cung về nhà ở cho thị trường, dẫn đến hiện tượng sốt giá nhà đất, gây mất ổn định trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

            Các quy định về thủ tục thu, nộp tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), các khoản thuế, lệ phí, phí liên quan đến vấn đề nhà ở vẫn còn rườm rà, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở. Quy định về thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Cơ chế về thu chênh lệch địa tô trong sử dụng đất đai vẫn chưa được đặt ra, nhiều khu vực có dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới được triển khai xây dựng, các doanh nghiệp đã đầu tư kinh phí để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, tuy nhiên Nhà nước vẫn chưa có chính sách để điều tiết chênh lệch địa tô của những đối tượng được hưởng lợi từ việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng.

3. Giá nhà ở tăng cao gây ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập về chỗ ở của người dân

Mặc dù Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách để làm tăng nguồn cung về nhà ở cho thị trường, góp phần làm giảm giá nhà ở nhằm tạo điều kiện cho những người có thu nhập trung bình có khả năng tạo lập chỗ ở. Tuy nhiên, do các quy định được ban hành chưa đồng bộ nên trong thời gian vừa qua, giá nhà ở luôn tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị, nhiều người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp không thể tạo lập được chỗ ở cho bản thân và gia đình.

4. Tình trạng mất cân đối về tỷ trọng các loại nhà ở, khoảng cách về điều kiện ở của người dân ngày càng chênh lệch cao

Tốc độ đô thị hoá nhanh cộng với tình hình gia tăng dân số cơ học làm cho vấn đề nhà ở đô thị ngày càng trở nên bức xúc, giá nhà đất đô thị thường xuyên có những biến động không phù hợp với thực trạng của nền kinh tế và thu nhập của người lao động, gây tác động trực tiếp đến đời sống của đại đa số các tầng lớp dân cư. Tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn tới các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn chiếm đất công; cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép, đầu cơ nhà đất xảy ra phổ biến ở nhiều nơi. Trong khi đó, cơ cấu các loại nhà ở trên thị trường còn mất cân đối, thiếu các loại nhà ở có diện tích và giá cả trung bình, thiếu vắng loại hình nhà ở cho thuê. Mặt khác, hệ thống tài chính nhà ở chưa hoàn thiện, thị trường nhà ở chủ yếu dựa vào nguồn tín dụng từ ngân hàng với lãi suất cao, càng làm khó khăn hơn cho nỗ lực tạo lập nhà ở của những người làm công ăn lương. Thực tế này đã làm tăng chênh lệch giàu - nghèo giữa các tầng lớp dân cư ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước.

5. Sự thiếu đồng bộ trong chính sách đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn

Trong thời gian vừa qua, các quy định điều chỉnh về nhà ở tại khu vực nông thôn vẫn còn hạn chế và chỉ mang tính nguyên tắc. Các chính sách chủ yếu tập trung vào việc hỗ trợ, cải thiện nhà ở cho các hộ gia đình nghèo và khu vực bị ngập lụt, chưa có những quy định cụ thể về việc đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực này như vấn đề quy hoạch, kiến trúc, yêu cầu, tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở, vấn đề ứng phó với biến đổi khí hậu...

Pháp luật về quy hoạch xây dựng đã có quy định  phải lập quy hoạch đối với các điểm dân cư nông thôn, nhưng cho đến nay kết quả đạt được của các địa phương trong việc triển khai lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn vẫn còn hạn chế. Vì vậy, mặc dù việc đầu tư xây dựng nhà ở nông thôn trong những năm qua tuy đã có sự tăng trưởng về số lượng, nhưng chủ yếu là phát triển tự phát, thiếu sự hướng dẫn, kiểm tra về thiết kế, kiến trúc, kết nối hạ tầng, môi trường v.v... Chất lượng xây dựng nhà ở nông thôn còn ở mức thấp, cuộc sống của đại bộ phận người dân tại khu vực này vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra như: không đồng bộ về hệ thống hạ tầng, kỹ thuật (như hệ thống cấp nước sạch, cấp điện chiếu sáng, hệ thống xử lý vệ sinh môi trường…), đối với hệ thống hạ tầng xã hội thì chưa đầy đủ. Nhiều hộ gia đình nghèo, đặc biệt là tại các vùng sâu, vùng xa, vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, đòi hỏi Nhà nước cần sớm có chính sách cụ thể để chính quyền địa phương triển khai thực hiện nhằm giúp các hộ nghèo tại các khu vực này có điều kiện cải thiện chỗ ở.

Hiện nay, pháp luật về nhà ở chưa có quy định cụ thể trong việc xây dựng nhà ở ứng phó với biến đổi khí hậu tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai, bão lũ như khu vực miền Trung, các tỉnh phía nam. Việc xây dựng nhà ở tại các khu vực này mới chỉ tập trung đến việc bảo đảm nhu cầu về diện tích chỗ ở, chưa có nghiên cứu, đánh giá cụ thể về tác động của thiên tai đối với nhà ở để đưa ra các giải pháp trong thiết kế, thi công xây dựng nhằm ứng phó hoặc hạn chế các thiệt hại do thiên tai gây ra.

6. Mô hình tổ chức phát triển nhà ở chưa đáp ứng được yêu cầu trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Thời gian vừa qua chỉ có một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TP.Đà Nẵng…thực hiện việc phát triển nhà ở theo dự án, còn lại nhiều địa phương chủ yếu vẫn thực hiện hình thức chia lô, bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở. Nhà ở được xây dựng thiếu quy hoạch, trái quy hoạch, dọc các trục đường giao thông, các đê sông, kênh rạch đang diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương. Quy mô các dự án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa bảo đảm kết nối đồng bộ giữa các dự án với nhau và trong khu vực, dẫn đến sau khi dự án được hoàn thành thì các dịch vụ đô thị vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu của người dân, như thiếu hệ thống hạ tầng xã hội, thiếu kết nối với hạ tầng chung.

Các địa phương chưa chủ động ban hành Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mình nên việc phát triển nhà ở chủ yếu vẫn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án của các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh nhà, chính quyền các địa phương chưa chủ động được trong cân đối cung - cầu cho thị trường nhà ở, thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Hiện nay, Nhà nước mới chỉ khuyến khích các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở theo dự án mà chưa khuyến khích các cá nhân tham gia vào lĩnh vực này, đặc biệt là việc xây dựng nhà ở để phục vụ cho các đối tượng có khó khăn, người nghèo, người thu nhập thấp. Quy mô các dự án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa bảo đảm kết nối đồng bộ giữa các dự án với nhau và trong khu vực, kiến trúc công trình và nhà ở tại các dự án vẫn thiếu nhất quán và không hợp lý, dẫn đến sau khi dự án được hoàn thành thì việc sử dụng nhà ở của người dân vẫn chưa bảo đảm yêu cầu đặt ra, như thiếu hệ thống hạ tầng xã hội, hệ thống kết nối với hạ tầng chung…Tồn tại chủ yếu về vấn đề này một phần do thiếu các quy định của pháp luật, một phần do việc chỉ đạo thực hiện của chính quyền địa phương vẫn chưa quyết liệt, chính quyền vẫn chưa quan tâm sát sao đến vấn đề này.

7. Hệ thống tài chính nhà ở còn thiếu đồng bộ

Mặc dù Nhà nước đã có một số chính sách về tài chính, tín dụng bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn còn chưa cụ thể, rõ ràng, chưa có chính sách riêng về tài chính nhà ở, các quy định về việc lập Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ đầu tư bất động sản, thị trường thế chấp bất động sản còn chưa hoàn thiện, nên chưa tạo ra được cơ chế  về tài chính đủ mạnh để hỗ trợ cho thị trường nhà ở phát triển, do đó các chủ đầu tư vẫn thiếu vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở. Nguồn vốn cung cấp cho thị trường nhà ở vẫn còn hạn chế, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn. Hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản chưa hoàn thiện, chưa hình thành và phát triển các mô hình tổ chức tài chính cho phát triển nhà ở. Hệ thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường nhà ở, như thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế nhà đất... hiện hành không đủ mạnh không hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất. Thuế chuyển nhượng bất động sản tuy có giảm nhưng vẫn còn cao, chưa khuyến khích phát triển giao dịch nhà ở chính thức.

             Hiện nay, vẫn thiếu khung pháp lý để ngân hàng tham gia vào quan hệ tay ba: Chủ đầu tư - Ngân hàng - Khách hàng để hỗ trợ về tín dụng cho thị trường nhà ở. Chưa có quy định mọi giao dịch phải thanh toán qua ngân hàng để quản lý về thuế, giao dịch và hạn chế rủi ro cho người dân khi thực hiện các giao dịch về nhà ở.

             8. Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở còn rườm rà, phức tạp

             Mặc dù thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở, như lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch, thẩm định và chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng đã có nhiều cải tiến và đổi mới trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, do việc đầu tư xây dựng nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, thuế, trong khi các thủ tục hành chính về việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án nhà ở đã có nhiều cải tiến, giảm tối đa các thủ tục, nhưng các lĩnh vực còn lại vẫn chưa được cải tiến nhiều, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai như vấn đề giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...nên các nhà đầu tư vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình tiếp cận và thực hiện các thủ tục hành chính khi triển khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới.

Trên thực tế, Chính phủ đã ban hành một số cơ chế để cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, nhưng tại nhiều địa phương vẫn chưa thực hiện nghiêm túc, nguyên nhân do có sự không thống nhất trong quy định này với quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai và sự quan tâm thích đáng của chính quyền địa phương nên các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở vẫn gặp vướng mắc về thủ tục hành chính khi triển khai dự án trong lĩnh vực nhà ở..

9. Cơ cấu, bộ máy tổ chức quản lý nhà nước về nhà ở còn nhiều hạn chế

Hiện nay, bộ máy và cơ cấu tổ chức quản lý nhà nước về nhà ở từ Trung ương đến địa phương vẫn còn mỏng về số lượng và yếu về chất lượng. Ở Trung ương, đầu mối quản lý nhà nước về lĩnh vực này là Bộ Xây dựng với cơ quan giúp việc cho Bộ trưởng để thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở trong cả nước chỉ có một cơ quan cấp Cục đảm trách, trong khi lĩnh vực nhà ở là lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế như quy hoạch, môi trường, y tế, giáo dục…, nhiều Chương trình lớn, trọng điểm quốc gia về nhà ở đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, kiểm tra, giám sát việc thực hiện, nhưng do cơ cấu tổ chức chưa tương xứng với nhiệm vụ được giao nên trên thực tế việc triển khai thực hiện các cơ chế, chính sách, chương trình chưa đạt yêu cầu đề ra. Tại các địa phương, cơ cấu tổ chức về quản lý nhà ở vẫn chưa được hoàn thiện, một số Sở Xây dựng vẫn gộp chức năng quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản cùng với một số bộ phận khác như quy hoạch, hạ tầng…, những Sở Xây dựng đã thành lập Phòng Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản riêng thì số lượng cán bộ phụ trách lại mỏng (chỉ có từ 3 đến 5 người), với trình độ chuyên môn, nghiệp vụ vẫn còn yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà ở tại địa phương.

Tại cấp huyện, chức năng quản lý nhà nước về nhà ở được gộp vào chức năng quản lý giao thông, công thương, xây dựng với số lượng cán bộ chuyên trách về nhà ở và xây dựng chỉ từ 1 đến 3 người. Còn tại cấp xã thì không có cán bộ chuyên trách riêng về nhà ở mà do cán bộ địa chính cấp xã đảm nhận.

Về trình độ chuyên môn nghiệp vụ của những người làm trong lĩnh vực nhà ở thì vẫn còn yếu, công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ trong lĩnh vực nhà ở mặc dù đã từng bước được Nhà nước quan tâm nhưng nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu và điều kiện thực tế của địa phương. Hệ thống chương trình đào tạo chính quy về chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực quản lý nhà ở hiện nay vẫn chưa có, các địa phương chủ yếu chỉ thực hiện bồi dưỡng về kiến thức pháp luật khi có văn bản mới được ban hành.

10. Việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở chưa được thực hiện thường xuyên và triệt để

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng là hoạt động đem lại nhiều lợi ích nên dễ xuất hiện các hành vi vi phạm pháp luật. Mặc dù hiện nay Nhà nước đã ban hành các quy định về xử phạt vi phạm, nhưng trên thực tế việc thực hiện các quy định này vẫn còn chưa nghiêm, chưa kịp thời, mức xử phạt vi phạm còn thấp mang tính hình thức nên tính răn đe phòng ngừa chưa cao. Tình trạng vi phạm pháp luật, gây hậu quả nghiêm trọng cho các nhà đầu tư và những người tham gia thị trường vẫn còn xảy ra phổ biến. 

Công tác, kiểm tra, thanh tra để phát hiện các hành vi vi phạm tại các dự án, tại các địa phương chưa được thực hiện thường xuyên, liên tục, nhiều trường hợp kiểm tra còn mang tính hình thức và do nhiều nguyên nhân khác nhau, như trình độ cán bộ thanh tra, kiểm tra còn yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra, vấn đề nể nang, tình cảm…vẫn còn, nên dù có phát hiện hành vi vi phạm xảy ra nhưng cũng không được xử lý kịp thời và nghiêm túc đối với các hành vi vi phạm.

Từ những lý do trên, việc xây dựng, ban hành Luật nhà ở năm 2014 là rất cần thiết.

            II. QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT

            Luật nhà ở năm 2014 được xây dựng trên các quan điểm chỉ đạo sau:

            1. Bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân theo quy định của Hiến pháp năm 2013, coi đây là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước;        

            2. Thể chế quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực phát triển nhà ở, một mặt tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà ở nhằm đáp ứng các nhu cầu về nhà ở của người dân theo cơ chế thị trường; đồng thời quan tâm phát triển nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở trên nguyên tắc việc phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân;

            3. Phát triển nhà ở phải được thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của mỗi địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung-cầu trong phát triển nhà ở; phát triển nhà ở phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng các yêu cầu về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi, môi trường và phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước;

            4. Phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở bao gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ; nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội; hình thành các định chế tài chính phát triển nhà ở phù hợp để các doanh nghiệp và mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tốt hơn cho các tầng lớp dân cư;

            5. Tăng cường sự quản lý thống nhất của Trung ương đi đôi với phân cấp và nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương, bảo đảm công khai, minh bạch trong phát triển và quản lý sử dụng nhà ở;

            6. Mở rộng đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để huy động các nguồn lực về vốn, công nghệ, kinh nghiệm…phục vụ cho phát triển đất nước; đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường xây dựng trong nước phát triển, giải quyết việc làm cho người lao động, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững.

            III. BỐ CỤC VÀ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT NHÀ Ở

            A. Bố cục

            Luật nhà ở năm 2014 có 13 Chương với 183 Điều, tăng 4 Chương và 30 Điều so với Luật nhà ở 2005. Cụ thể là:

            Chương I: Những quy định chung

            Chương II: Sở hữu nhà ở

            Chương III: Phát triển nhà ở

            - Mục 1: Quy định chung về phát triển nhà ở

            - Mục 2: Phát triển nhà ở thương mại theo dự án

            - Mục 3: Phát triển nhà ở công vụ

            - Mục 4: Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư (bổ sung mới)

            - Mục 5: Phát triển nhà ở của hộ gia đình cá nhân

            Chương IV: Chính sách về Nhà ở xã hội (Chương mới)

            - Mục 1. Những quy định chung

            - Mục 2. Chính sách phát triển và quản lý  nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán

            - Mục 3. Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo sửa chữa để ở

            Chương V: Tài chính cho phát triển nhà ở (bổ sung mới)

            Chương VI: Quản lý sử dụng nhà ở

            - Mục 1: Quy định chung về quản lý sử dụng nhà ở

            - Mục 2: Quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (bổ sung mới)

            - Mục 3: Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở

            - Mục 4: Phá dỡ nhà ở

            Chương VII: Quản lý sử dụng nhà chung cư (Chương mới)

            - Mục 1: Quản lý sử dụng, bảo trì nhà chung cư

            - Mục 2: Phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

            Chương VIII: Giao dịch về nhà ở

            - Mục 1: Quy định chung về các giao dịch về nhà ở

            - Mục 2: Mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

            - Mục 3: Cho thuê nhà ở

            - Mục 4: Thuê mua nhà ở xã hội

            - Mục 5: Tặng cho nhà ở

            - Mục 6: Đổi nhà ở

            - Mục 7: Thừa kế nhà ở

            - Mục 8: Thế chấp nhà ở

            - Mục 9: Góp vốn bằng nhà ở (bổ sung mới)

            - Mục 10: Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở

            - Mục 11: Ủy quyền quản lý nhà ở

            Chương IX: Quyền sở hữu Nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

            Chương X: Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở (Chương mới)

            Chương XI: Quản lý nhà nước về nhà ở

            Chương XII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở

            Chương XIII: Điều khoản thi hành

            B. Nội dung cơ bản

1. Chương 1. Những quy định chung   

Nội dung cơ bản của Chương này là:

            - Luật Nhà ở số 65/2014/QH14 đã phân biệt rõ phạm vi điều chỉnh của Luật này và Luật kinh doanh bất động sản cũng như xử lý các chồng chéo, không thống nhất giữa Luật Nhà ở và các Luật khác có liên quan như Bộ Luật dân sự, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng…vừa được Quốc hội thông qua. Theo đó, Luật này chỉ quy định cụ thể về việc đầu tư phát triển các loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân), về quản lý, sử dụng, các giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Đối với các giao dịch về mua bán, cho thuê và thuê mua nhà ở của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản (Điều 1).

            - Bổ sung thêm 01 Điều về giải thích từ ngữ (Điều 3) để giải thích các khái niệm liên quan trong Luật như: nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư, phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, nhà ở hình thành trong tương lai... để có cách hiểu và thực hiện thống nhất;

            - Tại Điều 6 về các hành vi nghiêm cấm: bổ sung thêm một số hành vi nghiêm cấm trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở như: nghiêm cấm việc sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động từ tiền mua nhà ở trả trước, xây dựng nhà ở trái phép, kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, ô nhiễm môi trường trong nhà chung cư....để các cơ quan chức năng có cơ sở trong việc quản lý, xử lý vi phạm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, người mua nhà ở.

            2. Chương 2. Sở hữu nhà ở

            Nội dung của Chương này là:

            - Luật Nhà ở đã thể chế hóa được các quy định của Hiến pháp năm 2013 về quyền có chỗ ở của người dân, trong đó quy định cụ thể đối tượng, điều kiện được sở hữu nhà ở, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở.

            + Về đối tượng được sở hữu nhà ở (Điều 7): đối với chủ sở hữu nhà ở trong nước thì Luật bổ sung thêm đối tượng là hộ gia đình cho phù hợp với Luật đất đai; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì Luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không phân biệt là người còn quốc tịch hay người gốc Việt Nam) nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được sở hữu nhà ở thông qua nhiều hình thức như: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng nhà ở được phép bán nền để xây dựng nhà ở;

            + Quy định việc công nhận quyền sở hữu nhà ở (Điều 9), theo đó nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có nhà ở được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận.

+ Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (Điều 10, Điều 11), theo hướng nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ như công dân Việt Nam ở trong nước (đây là những quy định mới nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng coi người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam); đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì bị hạn chế một số quyền khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam như chỉ được mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở thương mại không thuộc khu vực cấm, hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại, tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người làm việc tại tổ chức đó ở, không được cho thuê, làm văn phòng...  

- Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 12), đây là nội dung mới theo đó, quy định cụ thể các thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở để tạo thuận lợi cho các chủ sở hữu thực hiện các quyền của mình trong các giao dịch về nhà ở, cụ thể:

+ Trường hợp mua bán nhà ở và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

+ Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

            3. Chương 3. Phát triển nhà ở

            Mục 1. Những quy định chung

            Ngoài việc gộp một số quy định của Luật nhà ở 2005 tại các Điều để tránh tản mát như: quy định về chính sách phát triển nhà ở, về yêu cầu đối với phát triển nhà ở, quy hoạch quỹ đất để phát triển nhà ở... thì mục này đã bổ sung 1 số quy định mới như:

            - Yêu cầu các địa phương phải lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở năm năm, mười năm và dài hơn (Điều 15) để hạn chế việc đầu tư xây dựng nhà ở tràn lan, tự phát theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch như trong thời gian vừa qua, gây ra tình trạng mất cân đối nghiêm trọng cung cầu nhà ở, dư thừa các sản phẩm có giá cao, thiếu các sản phẩm nhà ở có giá trung bình phù hợp với khả năng thanh toán của người dân; đồng thời để tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý, kiểm soát của nhà nước trong phát triển nhà ở;   

            - Quy định về xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở theo hướng: khi lập, phê duyệt quy hoạch thì cơ quan phê duyệt quy hoạch phải xác định cụ thể quỹ đất để phát triển cho từng loại nhà ở (Điều 16), đặc biệt là quy định rõ đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì bắt buộc chủ đầu tư phải dành một tỷ lệ đất nhất định trong dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội;

            Mục 2. Phát triển nhà ở thương mại theo dự án

            Nội dung cơ bản của Mục này là:

            - Quy định các điều kiện về năng lực chuyên môn, vốn, kinh nghiệm để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (Điều 21), theo đó các chủ đầu tư phải là các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản và có đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định của pháp luật;

            - Quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư (Điều 22) cho phù hợp với quy định của Luật đất đai 2013, Luật nhà ở đã quy định có 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư đó là: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và chỉ định chủ đầu tư để nhằm lựa chọn các chủ đầu tư có đủ điều kiện, năng lực thực hiện dự án;

            - Quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 23), theo đó, quy định 4 hình thức đó là: Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại; được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán; được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

            - Quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại (Điều 24), theo đó, đã bỏ quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2005 về tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại mà cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chủ động lựa chọn xây dựng các loại nhà ở có diện tích khác nhau để phù hợp với từng vị trí và khả năng thanh toán của khách hàng; đối với nhà chung cư thì phải xây dựng, thiết kế theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

            - Quy định về quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (Điều 25, Điều 26), theo đó quy định các quyền và trách nhiệm như:

+ Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án;

+ Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết;

+ Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

+  Có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư...

Mục 3. Phát triển nhà ở công vụ

            Mục này có một số nội dung như:

            - Quy định cơ quan có thẩm quyền phải phải lập kế hoạch phát triển nhà ở công vụ (Điều 27) theo đó, các cơ quan Trung ương có trách nhiệm xác định nhu cầu về nhà ở công vụ gửi Bộ Xây dựng thẩm định và xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của các cơ quan Trung ương trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trừ nhà ở công vụ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của địa phương;

            - Quy định Dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ và lựa chọn chủ đầu tư dự án (Điều 28), theo đó dự án nhà ở công vụ  được phân thành làm 3 loại (dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư; dự án do Bộ Công an, Bộ Quốc phòng quyết định đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng; dự án do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định đầu tư) trên cơ sở đó có các hình thức lựa chọn chủ đầu tư tương ứng;

            - Quy định Quỹ đất để xây dựng nhà ở công vụ (Điều 29) theo đó quy định khi tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở công vụ;

            - Quy định về mua, thuê mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ (Điều 30) theo đó để hạn chế việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ thì Luật quy định Nhà nước cấp ngân sách  (Trung ương và ngân sách địa phương) để mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ cho các đối tượng đang làm việc tại cơ quan Trung ương và cơ quan địa phương thuê. Việc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ cũng phải được lập thành dự án để trình các cơ quan có thẩm quyền lập, thẩm định phê duyệt theo quy định;

            - Quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ (Điều 31) theo đó, giao cho Thủ tướng Chính phủ quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thay vì quy định cụ thể trong Luật để phù hợp với từng thời kỳ phát triển của đất nước;

            - Mục 4. Phát triển nhà ở tái định cư

Luật nhà ở năm 2005 chưa có quy định điều chỉnh hoặc có quy định nhưng vẫn còn chung chung nên trong thời gian vừa qua, việc phát triển nhà ở tái định cư đều do các địa phương thực hiện, dẫn đến không có sự thống nhất trong chính sách về đầu tư, xây dựng đối với loại nhà ở này. Do thiếu cơ sở pháp lý nên việc quản lý đầu tư xây dựng loại nhà ở này đã không được triển khai thực hiện tốt, dẫn đến chất lượng của nhiều khu tái định cư còn kém, chưa đạt yêu cầu, nhà ở còn thiếu cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng xã hội, tiện nghi sinh hoạt chưa đầy đủ nên không khuyến khích người dân vào ở các khu tái định cư, đối với những trường hợp đã vào sử dụng thì xuất hiện các khiếu kiện do nhà ở không bảo đảm chất lượng, cơ sở hạ tầng không đồng bộ, gây mất lòng tin của người dân vào loại nhà ở này. Vì vậy, Luật nhà ở năm 2014 đã pháp điển hóa các quy định của Nghị định số 84/2013/NĐ-CP năm 2013 về phát triển nhà ở tái định cư để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao. Một số quy định mới của Mục này như sau:

            - Quy định về nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư (Điều 35), theo đó quy định một số nguyên tắc như: Nhà nước phải chủ động chuẩn bị quỹ đất hoặc quỹ nhà để phục vụ tái định cư; việc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...

            - Quy định về hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư (Điều 36) bao gồm: Mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư; nhà nước trực tiếp đầu tư; sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua cho người được tái định cư...

            - Quy định về quỹ đất để xây dựng nhà ở tái định cư (Điều 37) theo đó quy định diện tích đất xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư được xác định cụ thể trong quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

             - Quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở để phục vụ tái định cư (Điều 39) theo đó nhà tái định cư tại khu vực đô thị phải là nhà ở chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ và bảo đảm phục vụ sinh hoạt cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư; nếu là nhà chung cư thì được xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; nếu là nhà ở riêng lẻ thì phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải bảo đảm tiêu chuẩn hạn mức đất ở tối thiểu theo quy định của pháp Luật đất đai;

- Quy định quản lý chất lượng nhà ở để phục vụ tái định cư (Điều 40) theo đó quy định nhà ở tái định cư chỉ được bố trí sau khi đã được nghiệm thu chất lượng theo quy định của pháp luật xây dựng cũng như quy định cơ quan chịu trách nhiệm về chất lượng.

            - Quy định mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở tái định cư (Điều 41), theo đó quy định việc mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội có sẵn với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo chất lượng làm nhà ở tái định cư được thực hiện theo hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt hàng.

            Mục 5. Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

            Các quy định của mục này đã được thể hiện trong Luật nhà ở 2005. Luật nhà ở năm 2014 bổ sung thêm một số nội dung mới như: quy định về việc xây dựng nhà ở nhiều tầng, có nhiều căn hộ khép kín dạng nhà chung cư để bán, cho thuê, quản lý chất lượng đối với loại nhà ở này để các địa phương có cơ sở thực hiện quản lý và công nhận quyền sở hữu về nhà ở cho các trường hợp này (Điều 46).

            4. Chương 4. Chính sách về nhà ở xã hội

            Đây là Chương mới của Luật nhà ở 2014, bao gồm các nội dung sau:

            Mục 1. Những quy định chung

            Mục này quy định một số nội dung sau:

            - Quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở (Điều 49), theo đó có 10 nhóm đối tượng được hỗ trợ cải thiện về nhà ở như: người có công với cách mạng, cán bộ, công chức viên chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người thu nhập thấp, hộ nghèo; người khuyết tật, người già cô đơn....

            - Quy định các hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (Điều 50) tùy thuộc vào các đối tượng cụ thể mà có các hình thức hỗ trợ tương ứng như: hỗ trợ thông qua các chương trình, mục tiêu về nhà ở; giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất; hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi....

            - Quy định về nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở (Điều 52), theo đó quy định việc hỗ trợ cải thiện nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước và cộng đồng, người được hỗ trợ; việc hỗ trợ về nhà ở phải bảo đảm công khai, minh bạch, đúng đối tượng...

            Mục 2. Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, bán

            - Quy định về các hình thức phát triển nhà ở xã hội (Điều 53), có 3 hình thức phát triển nhà ở xã hội: Do Nhà nước đầu tư từ ngân sách; các tổ chức thuộc các thành phần kinh tế đầu tư và hộ gia đình cá nhân đầu tư xây dựng;

            - Quy định cụ thể các yêu cầu về phát triển nhà ở xã hội (Điều 54) theo hướng việc phát triển nhà ở xã hội phải theo quy hoạch, kế hoạch cũng như bảo đảm quản lý chặt chẽ trong quá trình đầu tư xây dựng và xét duyệt đối tượng; đặc biệt Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có trách nhiệm quy hoạch khu vực riêng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê;

            - Quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội (Điều 55), theo hướng quy định nhà ở xã hội (nhà riêng lẻ, chung cư) phải bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.;

            - Quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (Điều 56) theo hướng giao trách nhiệm cho chính quyền địa phương khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, công bố công khai thông tin về khu vực, vị trí phát triển nhà ở xã hội trên website cơ quan quản lý  nhà cấp tỉnh.

            - Quy định về ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (Điều 58) theo đó Nhà nước thực hiện các ưu đãi về tài chính, thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất…nhằm tạo nguồn cung nhà ở xã hội để đáp ứng các nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng xã hội có khó khăn về nhà ở…

            Mục 3. Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc sửa chữa cải tạo để ở

            Luật nhà ở năm 2014 đã quy định chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình cá nhân tự xây dựng, sửa chữa nhà ở hoặc thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở (Điều 65) cũng như quy định hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ.

            5. Chương 5. Tài chính cho phát triển nhà ở

            Đây là nội dung mới của Luật nhà ở năm 2014, theo đó, để có nguồn vốn hợp pháp cho việc phát triển nhà ở, Luật đã quy định cụ thể các nguyên tắc và hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở, quy định cụ thể các nguồn vốn được huy động để phát triển đối với từng loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ), trong đó quy định Nhà nước có trách nhiệm cấp vốn cho việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội thông qua việc cấp vốn trực tiếp hoặc hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để xây dựng nhà ở xã hội. Căn cứ vào quy định này, Chính phủ sẽ ban hành Nghị định để quy định chi tiết việc huy động vốn để tránh tình trạng chiếm dụng vốn hoặc sử dụng vốn sai mục đích, gây rủi ro cho khách hàng như thời gian vừa qua.

6. Chương 6. Quản lý, sử dụng nhà ở

            Mục 1. Quy định chung về quản lý việc sử dụng nhà ở

            Nội dung cơ bản tại mục này như:

            - Quy định Nội dung quản lý việc sử dụng nhà ở (Điều 75) bao gồm: lập lưu trữ hồ sơ, bảo hiểm nhà ở, bảo hành, bảo trì cải tạo, phá dỡ nhà ở…

            - Quy định lập hồ sơ nhà ở (Điều 76) theo đó quy định trách nhiệm lập hồ sơ nhà ở cũng như thành phần của hồ sơ nhà ở.

            - Quy định lưu trữ và quản lý hồ sơ nhà ở (Điều 77) theo đó quy định trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân, cơ quan nhà nước trong việc lưu trữ hồ sơ nhà ở.

            Ngoài ra, tại mục này bổ sung quy định mới về quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị văn hóa, nghệ thuật lịch sử (Điều 79) để quản lý các loại nhà ở này tránh việc sửa chữa, cải tạo tùy tiện làm mất giá trị lịch sử, văn hóa, kiến trúc thẩm mỹ của các loại nhà ở này.

            Mục 2. Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

            Nội dung chính của mục này bao gồm:

            - Quy định các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 80) theo đó, có 4 loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gồm: nhà ở công vụ; nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngân sách; nhà ở tái định cư do nhà nước đầu tư xây dựng và nhà ở cũ được đầu tư xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ ngân sách;

            - Quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 81) theo đó, việc quản lý phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí, phân giao trách nhiệm rõ ràng giữa các cơ quan có liên quan nhằm giúp các cơ quan chức năng quản lý tốt quỹ nhà ở này tránh thất thoát, lãng phí và bảo đảm mọi hành vi vi phạm phải được xử lý kịp thời;

            - Quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 82), theo từng loại đối tượng khác nhau;

            - Quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 83) như về trình tự, thủ tục, hợp đồng.... để bảo đảm sự quản lý của nhà nước đối với loại nhà ở này;

            - Quy định các trường hợp thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 84), để bảo đảm sự kiểm soát, quản lý của nhà nước khi các tổ chức, cá nhân có liên quan vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng đối với loại nhà ở này.

            Mục 3. Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở

            Nội dung của mục này bao gồm các quy định về Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở cũng như quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi thực hiện các hành vi bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở.

            Mục 4. Phá dỡ nhà ở

            Nội dung của mục này gồm: quy định về các trường hợp phải phá dỡ nhà ở; trách nhiệm phá dỡ; yêu cầu phá dỡ; thẩm quyền cưỡng chế phá dỡ nhà ở…

            7. Chương 7. Quản lý, sử dụng nhà chung cư

            Mục 1. Quản lý, sử dụng, bảo trì nhà chung cư

            Mục này quy định môt số nội dung chính sau:

            - Quy định về phân hạng nhà chung cư (Điều 98) theo đó, nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường và giao Bộ Xây dựng có hướng  dẫn cụ thể.

- Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư (Điều 99), theo đó nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định của Sở Xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng để tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ khi hết niên hạn sử dụng mà bị xuống cấp hoặc hư hỏng nặng, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng;

            - Quy định về phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư  (Điều 100) theo đó quy định cụ thể về sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe để tránh các tranh chấp, khiếu kiện như thời gian vừa qua.

            - Quy định về Hội nghị nhà chung cư (Điều 102) như: quyền hạn của Hội nghị nhà chung cư... để  thực hiện các nội dung trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được rõ ràng và minh bạch.

            - Quy định về Ban quản trị nhà chung cư và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư (Điều 103, Điều 104) với một số nội dung mới như:

            + Việc thành lập hoặc không thành lập Ban quản trị được căn cứ trên số lượng căn hộ của nhà chung cư (nhà chung cư có dưới 20 căn hộ và nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên) để tạo cơ sở chủ động cho các chủ sở hữu nhà chung cư;

            + Quy định về thành phần của Ban Quản trị, theo đó thì tùy theo nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban Quản trị là khác nhau;

            + Quy định cụ thể các quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị trong việc quản lý vận hành nhà chung cư như: báo cáo Hội nghị nhà chung cư danh sách các doanh nghiệp quản lý vận hành để Hội nghị nhà chung cư quyết định; ký hợp đồng và giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý vận hành; giám sát quản lý việc thu chi phần kinh phí bảo trì sở hữu chung....

            - Quy định quản lý, vận hành nhà chung cư (Điều 105), theo hướng: đối với nhà chung cư có thang máy thì việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực chuyên môn đảm nhận; quy định về điều kiện của doanh nghiệp, hợp tác xã khi quản lý vận hành nhà chung cư...

            - Quy định giá dịch vụ quản lý nhà chung cư (Điều 106), theo đó để tránh các tranh chấp có thể xảy ra liên quan đến giá dịch vụ nhà chung cư, Luật nhà ở đã quy định phải công khai, minh bạch các yếu tố cấu thành giá dịch vụ, quy định các trường hợp cụ thể như: khi chưa thành lập Ban quản trị thì phải ghi rõ giá dịch vụ quản lý nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở; quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để làm cơ sở cho các bên tham khảo và trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về giá dịch vụ thì áp dụng giá do Ủy ban nhân dân ban hành.

- Quy định về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (Điều 108) và Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (Điều 109) theo đó, để khắc phục những tranh chấp, khiếu kiện trong thời gian vừa qua giữa người dân và chủ đầu tư trong việc quản lý phần kinh phí bảo trì sở hữu chung, Luật đã quy định trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết và phải chuyenr giao kinh phí này khi Ban quản trị được thành lập, nếu không chuyển giao sẽ bị cưỡng chế. Luật cũng quy định trách nhiệm của thành viên Ban quản trị nếu sử dụng sai mục đích kinh phí này sẽ phải bồi thường thiệt hại.

Mục 2. Phá dỡ, cái tạo xây dựng lại nhà chung cư

 Trên thực tế việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ trong thời gian vừa qua không đạt được yêu cầu đề ra. Nhiều khu nhà chung cư cũ tại các thành phố lớn như TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng…đã xuống cấp, thậm chí có những chung cư xuống cấp nguy hiểm đến tính mạng của người sử dụng, cần được cải tạo, xây dựng lại nhưng không thể thực hiện được do thiếu cơ chế, chính sách. Vì vậy, Luật nhà ở năm 2014đã bổ sung một Mục mới hoàn toàn để quy định các vấn đề liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cụ thể là:

- Quy định các trường hợp phá dỡ để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư (Điều 110) như: nhà chung cư hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ....

- Quy định lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 111) theo hướng xác định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng nhà chung cư lại trên địa bàn để có cơ sở pháp lý thực hiện;

- Quy định các yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 112) như: việc phá dỡ phải thuộc các trường hợp phải phá dỡ; trước khi phá dỡ phải lập phương án tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở bị phá dỡ và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.....

- Quy định về các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 113) gồm: Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tự đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư....

- Quy định phương án bố trí, tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư (Điều 115) theo hướng: người có nhà bị phá dỡ thì được ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư; được thanh toán bằng tiền để tự lo chỗ ở...

8. Chương 8. Giao dịch về nhà ở

            Về cơ bản, Luật nhà ở số 65/2014/QH14 vẫn giữ nguyên nhiều quy định của Luật nhà ở 2005, Luật chỉ sửa đổi, bổ sung một số nội dung như: bổ sung giao dịch góp vốn và giao dịch thế chấp dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai; bổ sung quy định cho phép người mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư sau khi nhận bàn giao nhà ở mà chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cũng được chuyển nhượng hợp đồng cho người khác. Trong một số giao dịch thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu như: mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở của Nhà nước.

            Đối với việc công chứng, chứng thực thì cũng được quy định lại cho phù hợp với pháp luật về đất đai như: các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp, đổi, góp vốn nhà ở của cá nhân với cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực; đối với các giao dịch khác như tổ chức tặng cho nhà ở, mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở của Nhà nước thì không cần phải công chứng, chứng thực…

9. Chương 9. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Chương này quy định một số nội dung như:

- Quy định đối tượng, điều kiện của tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 159, Điều 160), theo đó quy định cá nhân chỉ cần nhập cảnh vào Việt nam và không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh sự là được mua nhà, đối với tổ chức thì phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh đang hoạt động tại Việt Nam.

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu (Điều 161, Điều 162) theo hướng tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ như công dân Việt Nam trong nước, trừ quy định đối với cá nhân nước ngoài khi cho thuê nhà ở thì phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở đó; đối với tổ chức thì không được sử dụng nhà ở đã mua để cho thuê hoặc làm văn phòng hoặc sử dụng vào các mục đích khác; đối với cá nhân nước ngoài thì thời hạn sở hữu nhà ở là tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm nếu có nhu cầu, nếu là tổ chức thì thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhưng tối đa không vượt qua thời hạn trong Giấy chứng nhận đầu tư kể cả thời hạn gia hạn thêm. Đồng thời cũng hạn chế chủ sở hữu bởi 1 số quy định như chỉ được mua nhà ở trong dự án nhà ở thương mại, nếu là chung cư thì không quá 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa nhà, nếu là nhà ở riêng lẻ thì trên 1 phường không được mua quá 250 căn.

10. Chương 10. Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở

Nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện có hiệu quả công tác quản lý nhà nước về nhà ở từ Trung ương xuống địa phương, đồng thời giúp các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp tham gia kinh doanh đầu tư bất động sản có nhiều thông tin để có chiến lược phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng, Luật nhà ở đã quy định một số nội dung sau:

- Quy định về hệ thống thông tin về nhà ở (Điều 163) theo đó hệ thống thông tin về nhà ở bao gồm: hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin nhà ở,  hệ thống phần mềm, hệ điều hành, cơ sở dữ liệu....;

- Quy định về cơ sở dữ liệu về nhà ở (Điều 164), theo đó đã quy định hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở phải được xây dựng thống nhất từ Trung ương đến địa phương; quy định về nội dung của cơ sở dữ liệu về nhà ở; quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc bố trí ngân sách để xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở.

- Quy định về quản lý, khai thác thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở (Điều 166) theo đó, việc khai thác, quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở phải tuân thủ đúng quy trình và hành vi phá hoại, làm sai lệch thông tin phải bị xử lý;

- Quy định thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở (Điều 165) theo đó đã quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước từ Trung ương đến địa phương trong việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở.

11. Chương 11. Quản lý nhà nước về nhà ở

Nội dung chính của Chương này là:

- Quy định về nội dung quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 163);

- Quy định xây dựng chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (Điều 168), theo đó, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ tránh tình trạng đầu tư tràn lan, theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch.

- Quy định thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở (Điều 169), theo đó quy định sự phối hợp của Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân tỉnh trong việc thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở;

- Quy định quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở (Điều 170), cũng như hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở (Điều 171) để thực hiện chức năng quản lý, kiểm soát của nhà nước trong việc phát triển nhà ở, tránh tình trạng đầu tư tràn lan, theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch.

12. Chương 12. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở

Chương này quy định về giải quyết các tranh chấp trong việc quản lý, sử dụng, mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và quy định về giải quyết tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

13. Chương 13. Điều khoản thi hành

            Luật nhà ở số 65/2014/QH13 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015 và thay thế cho Luật nhà ở năm 2005 được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 34/2009/QH12, Luật số 38/2009/QH12 và nghị quyết số 19/2008/QH12 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

            Để xử lý chuyển tiếp, Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã quy định việc xử lý chuyển tiếp các trường hợp giao thoa giữa Luật Nhà ở năm 2005 với Luật Nhà ở này và giao cho Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.

IV. VỀ VIỆC TỔ CHỨC TRIỂN KHAI THI HÀNH LUẬT NHÀ Ở SỐ 65/2014/QH13

1.      Ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật

Để các địa phương có cơ sở thực hiện Luật số 65/2014/QH13, hiện nay Bộ Xây dựng đang làm thủ tục báo cáo Chính phủ đề nghị ban hành 4 Nghị định quy định chi tiết, bao gồm:

(1) Nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở (để thay thế cho các Nghị định: số 71/2010/NĐ-CP năm 2010 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, số 51/2009/NĐ-CP năm 2009 về hướng dẫn thi hành nghị quyết số 19/2008/QH12 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, số 34/2014/NĐ-CP năm 2013 về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và Nghị định số 84/2013/NĐ-CP năm 2013 về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư);

(2) Nghị định quy định chi tiết về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (để thay thế cho Nghị định số 188/2013/NĐ-CP năm 2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội);

(3) Nghị định quy định chi tiết về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp (để thay thế cho Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP năm 2007 về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ);

(4) Nghị định về xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống thống tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

            Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các Bộ, ngành có liên quan và một số địa phương góp ý cho dự thảo các nghị định nêu trên. Dự kiến trong tháng 5/2015, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ ban hành các Nghị định nêu trên để kịp thời hướng dẫn các quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 theo nhiệm vụ mà Quốc hội giao.

            Ngoài việc xây dựng các dự thảo Nghị định nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đang khẩn trương nghiên cứu, xây dựng các dự thảo Thông tư mà được Quốc hội giao để quy định chi tiết và để hướng dẫn các Nghị định này như: Thông tư quy định về phân hạng nhà chung cư, Thông tư quy định về Quy chế quản lý nhà chung cư, Thông tư quy định về việc đào tạo kiến thức chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư…Dự kiến, Bộ sẽ ban hành các Thông tư này sau khi Chính phủ ban hành các Nghị định hướng dẫn nêu trên để thống nhất về hiệu lực thi hành, bảo đảm các tổ chức, cá nhân không phải chờ văn bản hướng dẫn thi hành mới triển khai thực hiện được Luật Nhà ở năm 2014.

2. Tổ chức tuyên truyền, phổ biến Luật

- Tổ chức tập huấn, tuyên truyền các nội dung cơ bản của Luật Nhà ở năm 2014 tại 3 miền Bắc, Trung, Nam cho các đối tượng là cán bộ, công chức công tác tại các cơ quan quản lý nhà nước, các Sở Xây dựng, doanh nghiệp.

- Thông qua các cơ quan thông tin đại chúng, các đài, báo ở Trung ương và địa phương để quảng bá, tuyên truyền Luật nhà ở.

- Phổ biến pháp luật về nhà ở cũng như giải đáp thắc mắc của các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp thông qua các chương trình của Đài truyền hình Trung ương, truyền hình Hà Nội, truyền hình kỹ thuật số, truyền hình cáp.

ĐƠN VỊ HỖ TRỢ